「相続した実家にしばらく住んでから売れば、3,000万円の控除が使えると聞いた」。半分正しく、半分は注意が必要です。結論から書くと、相続した家に相続人が生活の本拠として実際に住み、住まなくなってから3年目の年末までに売れば、居住用財産の3,000万円控除が使えます。ただし控除を受けるためだけの一時的な入居は認められず、相続後に住むと空き家特例は使えなくなります。
居住用財産の3,000万円控除の要件
- 売る人自身が住んでいた家とその敷地であること（住民票を移しただけでは足りず、生活の実態が必要）
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った相手が配偶者・親・子など特別な関係の人でないこと
- 前年・前々年にこの控除や買い換えの特例を使っていないこと
- 特例を受けるためだけに入居したと認められる家、仮住まいとして一時的に住んだ家、別荘などは対象外
所有期間の長さは問いません。もともと親と同居していた人は、相続前から住んでいるので当然に対象です。詳しくは同居していた親の家を売る場合をご覧ください。
「住んでいた」はどう見られるか
税務署は住民票だけでなく、電気・ガス・水道の使用量、通勤・通学の実態、家族の生活場所、郵便物の届け先などから生活の本拠かどうかを判断します。もとの自宅を持ったまま週末だけ通う形では認められにくく、転居に伴って実家に引っ越した、もとの自宅を売ってから移った、といった事情があれば自然です。
他の特例との関係
| 特例 | 相続後に住んだ場合 |
|---|---|
| 空き家特例（3,000万円控除） | 相続から売却まで誰も住んでいないことが要件のため、相続人が住むと使えない。空き家特例の要件参照 |
| 取得費加算 | 居住用の3,000万円控除と併用できる。申告期限の翌日から3年以内の売却なら、控除と加算の両方で所得を減らせる。取得費加算参照 |
| 小規模宅地等の特例 | 同居親族が取得した場合は、申告期限まで住み続け・持ち続けることが要件。家なき子の場合は申告期限まで持ち続けることが要件。申告期限後に住んで売るなら両立する |
空き家特例と居住用の控除は、控除額は同じ3,000万円でも、居住用のほうは取得費加算と併用でき、売却額1億円以下や建物の耐震・取壊しの要件もありません。どちらで行くかは、実際にその家に住む予定があるかで決まります。住む予定がないのに住民票だけ移すのは避けてください。
計算例
親が一人で住んでいた家を相続し、相続人が2年間住んでから4,000万円で売った場合です。取得費は不明で5%の200万円、譲渡費用150万円、相続税のうちこの家に対応する額が300万円とします。
- 譲渡所得：4,000万円−200万円−300万円（取得費加算）−150万円＝3,350万円
- 3,000万円控除後：350万円×20.315%＝約71万円
空き家特例だけなら取得費加算が使えず、譲渡所得3,650万円−3,000万円＝650万円に課税され約132万円です。住む予定がある人にとっては、居住用の控除のほうが有利になります。
当センターでは、相続税申告の際に「この家に住むか・貸すか・売るか」の予定を伺い、それぞれの場合に使える特例と税額を並べた試算をお渡ししています。売却後の確定申告もお受けし、相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から、初回のご相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。