「マンションを買えば相続税が下がる」と言われてきた方法に、はっきり線を引いたのがこの判決です。結論から書くと、最高裁判所は令和4年（2022年）4月19日の判決で、財産評価基本通達どおりに評価したマンションについて、「通達どおりの評価が実質的な租税負担の公平に反する事情」がある場合は、税務署が時価（鑑定評価額）で評価し直せると判断しました。 いわゆる総則6項（通達6項）の適用を最高裁が初めて正面から認めた事案です。
事案の内容
- 亡くなった方は90歳のときに、東京と川崎のマンション2棟を合計約13億8,700万円で購入し、そのうち約10億円は銀行からの借入でまかなった
- 約3年後に亡くなり、相続人は2棟を通達（路線価・固定資産税評価額）で合計約3億3,400万円と評価。借入金を引くと課税価格はマイナスになり、相続税0円で申告した
- 税務署は不動産鑑定で2棟を合計約12億7,300万円と評価し、相続税約2億4,000万円の更正処分をした
- 銀行の融資の稟議書には「相続税対策のための購入」と記載されていた
最高裁の判断
最高裁は、次の順で判断しました。
- 相続税法22条の「時価」は客観的な交換価値をいい、通達は行政内部の基準にすぎないので、裁判所は通達に縛られない
- ただし、特定の納税者だけ通達と違う方法で評価するのは、合理的な理由がなければ平等原則に反する
- 通達どおりに評価すると、他の納税者との間で実質的な租税負担の公平に反すると言える事情があれば、通達と違う評価をしても平等原則に反しない
- 本件では、購入と借入が相続税の負担を減らす目的で行われ、実際に相続税が0円になった。通達どおりの評価を認めると、同じような購入や借入をしなかった（できなかった）他の納税者との間で看過しがたい不均衡が生じる。したがって鑑定評価額で評価した処分は適法
つまり、時価と通達評価に大きな差があるだけでは足りず、「節税目的で意図的に差を作り、実際に税額が大きく減った」という事情が決め手になりました。
今の実務への影響
- 2024年からのマンション評価の見直し：この判決を受けて、2024年1月1日以後の相続から、区分所有マンションは築年数・階数・敷地の持分などから評価乖離率を計算し、通達評価が時価の6割に満たない場合は6割まで引き上げる新しい評価方法になりました。判決の事案のような極端な差は、通達の中で縮められています
- それでも総則6項は残る：2025年には東京高裁が、同族会社への不動産の移転について総則6項の適用を認めた判決を出しています。「高齢になってから」「借入で」「相続の直前に」「相続後すぐ売却」が揃う取引は、今も否認の対象です
- 普通の相続には関係ない：自宅として長年住んでいるマンションや、相続のずっと前から持っている賃貸物件を通達どおりに評価することは、この判決でも否定されていません
相続対策としてマンションを買う前に
不動産を使った対策は、評価の差ではなく「貸す・住む」という実需があるかどうかで判断します。90歳で10億円を借りて買うのではなく、70代のうちに、自分や家族が使う物件を、返せる範囲の借入で。親の土地を売る・貸す・建てる・贈る・遺すの比較で、建てる・買う以外の選択肢も一度並べてみてください。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。