結論から書くと、相続開始前5年以内に取得・新築した賃貸アパートや賃貸マンションを、路線価ではなく時価（取得価額をもとにした価額の8割）で評価する見直しは、2027年1月1日以後の相続・贈与から始まります。 国税庁は2026年9月18日に通達の案を公表し、10月18日まで意見を募集しました。11月11日の時点で、確定した通達はまだ公表されていません。始まりまで残りは約50日です。
2026年中と2027年以後で何が変わるか
| 相続・贈与の日 | 取得から5年以内の貸付用不動産の評価 |
|---|---|
| 2026年12月31日まで | これまでどおり（土地は路線価、建物は固定資産税評価額。貸家建付地・貸家の減額あり） |
| 2027年1月1日以後 | 原則は時価。取得価額をもとに、土地は地価の変動を反映し、建物は償却を差し引いた価額の8割で評価できる |
判定の基準は物件を取得した日ではなく、相続・贈与の日です。今年買った物件も、2027年以後に相続が起き、取得から5年以内であれば見直しの対象になります。不動産小口化商品は、取得の時期にかかわらず2027年以後は時価で評価します。
年内の贈与で評価を固める考え方
2026年中に贈与すれば、贈与のときの評価はこれまでどおりの方法で決まります。相続時精算課税で贈与した財産は、相続のときに贈与のときの価額で相続財産に足し戻すので、評価がその時点で固まります（相続時精算課税の基本）。
ただし、急いで動く前に次の点を確かめてください。
- 贈与の費用：不動産の贈与には登録免許税（固定資産税評価額の2%）と不動産取得税がかかります。相続で取得するより高くつきます
- 総則6項：相続や贈与の直前に購入し、評価を下げることだけを目的にした取引は、これまでの評価方法でも時価で評価し直されることがあります（総則6項による時価評価）
- 借入金：物件に借入金が残っている場合、贈与の形（負担付贈与）によっては時価で評価されます
- 確定版の通達：経過措置や対象外になる場合の細かい要件は、確定版で変わることがあります
まとめ
5年ルールは2027年1月1日以後の相続・贈与から始まり、11月11日の時点で通達は確定前です。年内の贈与は評価を固める手段になりますが、費用と否認のリスクがあるので、物件ごとに改正後の評価で相続税を試算してから決めてください。制度の詳しい内容は通達案の解説にまとめています。確定版が出たら、両方の記事を更新します。相続税申告相談センター（大阪・南森町）は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）〜、初回相談は無料です。相続税シミュレーションで税額の目安も確かめられます。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。