借地契約の更新や、借地人の建替え・売却の際に地主が受け取る一時金は、年によっては地代の何十年分にもなります。結論から書くと、更新料・承諾料はいずれも不動産所得として所得税がかかり、このうち更新料は要件を満たせば「臨時所得」として平均課税を使え、累進税率による負担を抑えられます。承諾料には平均課税は使えません。
一時金の種類と所得区分
| 一時金 | 内容 | 所得税の扱い |
|---|---|---|
| 更新料 | 契約期間満了時の更新の対価 | 不動産所得（要件を満たせば臨時所得） |
| 建替え・増改築承諾料 | 借地人の建替え・増改築を認める対価 | 不動産所得 |
| 譲渡承諾料（名義書換料） | 借地権の売却を認める対価 | 不動産所得 |
| 条件変更承諾料 | 非堅固から堅固建物への変更などを認める対価 | 不動産所得 |
| 権利金（新規の借地権設定） | 土地の時価の2分の1を超えるもの | 譲渡所得 |
いずれも土地の権利に関する対価なので、消費税は非課税です。受け取った年の不動産所得に地代と合算し、翌年3月15日までに確定申告します（不動産所得の確定申告）。
更新料の平均課税
不動産を3年以上の期間使用させる契約で一時に受け取る権利金・頭金などのうち、その契約の地代年額の2倍以上の金額は臨時所得です。借地権の更新料はこれに当たるとされており、更新後の契約期間が3年以上で更新料が地代年額の2倍以上なら、臨時所得として平均課税を選べます。
平均課税は、臨時所得（変動所得と合わせた額）がその年の総所得金額の20%以上の場合に使え、臨時所得の5分の1だけを他の所得に上乗せして税率を決める計算です。例えば地代年額60万円、更新料600万円なら、600万円を一度に乗せると高い税率区分に入りますが、平均課税では120万円を乗せた税率で課税されます。確定申告書に「変動所得・臨時所得の平均課税の計算書」を添えて選択します。承諾料は臨時所得に当たらないため、受け取った年に全額が不動産所得になります。
相続財産への影響
- 相続開始前に受け取った：現金・預金として相続財産になります。使い道が決まらないまま相続を迎えると、評価が低い貸宅地から評価100%の現金に形を変えた分だけ相続税が増えることがあります
- 更新の期日が来ているが未収：相続開始時に支払期日が到来している更新料・承諾料は未収入金として相続財産に入れ、その所得は準確定申告で申告します
- 貸宅地の評価は変わらない：更新料や承諾料を受け取っても、底地の評価は自用地評価額 ×（1 − 借地権割合）のままです。地代が固定資産税程度なら使用貸借として自用地評価になります
受け取るときに確かめること
- 金額の根拠（更地価格の何%か、借地権価格の何%か）と計算の資料を残す
- 更新料なら更新後の契約期間と地代年額（平均課税の要件）
- 譲渡承諾料なら新しい借地人との契約書の名義と地代の振込先
- 支払期日と入金日（年をまたぐと所得の年が変わる）
当センターでは、更新料や承諾料を受け取った年の所得税と、受け取った後の相続税を同じ表で試算しています。ハウスメーカーや不動産会社からの依頼で地主の方の試算と勉強会を重ねてきました。相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。