「先代の頃から年に数万円の地代で貸している」。大阪・京都・兵庫の古くからの地主には、こうした土地が珍しくありません。結論から書くと、地代が固定資産税程度かそれ以下の土地は、相続税では使用貸借として扱われ、借地権割合を引かずに自用地として100%で評価します。借地人が建物を建てていても、借地権の価額はゼロです。
相続税の評価は地代の水準で変わる
財産評価では、土地の貸し借りを地代の水準で次のように分けます。
| 地代の水準 | 扱い | 地主の土地の評価 |
|---|---|---|
| 固定資産税（都市計画税を含む）程度以下 | 使用貸借 | 自用地評価額の100% |
| 通常の地代（その地域の相場） | 賃貸借 | 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合） |
| 相当の地代（自用地価額の年6%程度） | 賃貸借 | 自用地評価額の80% |
| 通常と相当の間 | 賃貸借 | 地代の水準に応じて借地権割合を調整 |
借地借家法上は、地代が安くても対価を払っていれば賃貸借になり得ます。しかし相続税の評価では、固定資産税程度の負担は「土地を使う対価」ではなく「持ち主の負担の肩代わり」とみて、借地権のない使用貸借と扱います。この土地に借地権割合を引いて申告すると評価が過少になり、修正を求められる可能性があります。
親族間と第三者間の違い
親の土地に子が家を建て、固定資産税相当を渡しているだけなら使用貸借です。子に借地権が移ったとして贈与税がかかることはなく、親の相続では自用地のまま評価されます（親の土地に子が家を建てる場合）。小規模宅地等の特例は、子が親と生計を一にして住んでいる場合などに限られます。
第三者に固定資産税程度で貸している場合も評価上は同じ使用貸借ですが、相手からは借地借家法上の賃貸借だと主張され、立退きや建替えでもめる火種になります。契約書の有無・権利金の授受・地代の決め方（固定資産税の何倍か）を確かめ、評価の根拠を残しておきます。
相当の地代との関係
自用地価額（過去3年の平均）の年6%程度を受け取っていれば相当の地代で、借地権の価額はゼロとみて土地は80%で評価します。同族会社に貸している場合は無償返還の届出の有無と合わせて確かめます。安すぎる地代を一気に相当の地代まで上げる必要はありませんが、固定資産税の数倍という「通常の地代」の水準になれば、貸宅地として借地権割合を引ける余地が出ます。
地代の改定の進め方
- 固定資産税・都市計画税の額と地代を比べ、使用貸借か賃貸借かを確かめる
- 周辺の地代水準（固定資産税の倍率、路線価に対する割合）を調べる
- 借地人に文書で改定を申し入れる（借地借家法は、固定資産税の増減や近隣相場との不均衡を理由とする地代の増減請求を認めています）
- 合意できれば覚書を交わす。合意できなければ調停を申し立てる
改定して貸宅地になれば評価は下がりますが、借地人の権利は強くなります。評価が高いままでも整理（売却・交換）に向かう選択もあり、底地の整理方法と合わせて判断します。
当センターでは、地主の方の土地一覧をもとに、地代の水準ごとに貸宅地か自用地かを仕分けして相続税を試算しています。相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から、土地の評価は1か所110,000円（税込）からで、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。