結論から書くと、貸付用不動産の「5年ルール」が当てはまるかどうかは、物件を買った日ではなく、相続（または贈与）の日で決まります。2027年1月1日以後に相続が起これば、その日から遡って5年以内に取得・新築した貸付用不動産は、2026年に買ったものでも時価で評価されます。 当サイトの以前の記事では「2027年以後の取得分から」と書いていましたが、2026年9月に国税庁が公表した通達案で課税時期（相続・贈与の日）を基準にすることが示されたため、この記事で訂正します。
ここまでの経緯と、いま分かっていること
2025年12月19日の与党税制改正大綱で示され、令和8年度税制改正に盛り込まれた見直しです。国税庁は2026年9月18日に「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達の案を公表し、10月18日まで意見を募集しました。この記事を書いている10月27日の時点で確定版は公表されておらず、以下は通達案と大綱にもとづく内容です。確定版で細部が変わる可能性があります。
- 対象：被相続人などが課税時期前5年以内に、対価を伴う取引で取得または新築した貸付用不動産（賃貸アパート・賃貸マンション・貸店舗・貸家とその敷地）
- 原則：課税時期における通常の取引価額（時価）で評価する
- 例外：取得時に通常の取引価額で取得していれば、取得価額をもとに、土地は地価変動率を乗じ、建物は償却費を差し引いた価額の80%で評価できる
- 適用：2027年（令和9年）1月1日以後に相続・遺贈・贈与により取得する財産から
「今年買えば大丈夫」ではない
たとえば2026年3月に豊中市で2億円の賃貸マンションを1棟買い、2028年に相続が起きたとします。取得から2年なので5年以内に当たり、評価は従来の路線価と固定資産税評価額による7,000万〜8,000万円程度ではなく、取得価額をもとにした価額の8割、1億6,000万円前後になります。借入金2億円の債務控除は残るので、評価と借入金の差で課税財産を減らす効果はほぼなくなります。
一方、2024年に買った物件は、2029年以降の相続なら5年を超えるので従来の評価に戻ります。「いつ買ったか」と「いつ相続が起きるか」の両方で判断してください。改正前の評価だけで作られた相続税の試算は、5年以内に相続が起きた場合の数字が抜けています。
対象外になるもの・影響しないもの
- 経過措置（新築のみ）：通達で定める日の5年以上前から持っている土地に、その日より前に建てた、または建築中の家屋は対象外とされています。建築中は「請負契約の締結・工事の着手・費用の全部または一部の支払い」の3つを満たしていることが条件です。購入した物件にはこの経過措置がありません
- 不動産小口化商品：取得時期にかかわらず、2027年1月1日以後の相続・贈与から時価で評価します（小口化商品の改正）
- 小規模宅地等の特例：影響しません。貸付事業用宅地等の200㎡まで50%減は従来どおりで、相続開始前3年以内に貸し始めた土地が原則対象外である点も変わりません
- 総則6項：通達どおりに評価しても、相続直前の極端な取引は総則6項で否認される余地が残ります
- 同族会社が持つ物件：非上場株式の純資産価額の計算には5年ルールを適用しないとする解説がありますが、確定版で確認が必要です
まとめ
5年ルールは2027年1月1日以後の相続・贈与から、課税時期前5年以内に取得・新築した貸付用不動産に適用されます。今年買った物件も、2027年以後5年以内に相続が起これば対象です。賃貸物件をお持ちの方は、取得日と相続の時期の見通しを整理し、改正後の評価で相続税を試算し直してください。確定版の通達が出たら、この記事を更新します。改正の全体像とアパート建築の効果の試算もあわせてどうぞ。相続税申告相談センター（大阪・南森町）は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）〜、初回相談は無料です。相続税シミュレーションで税額の目安も確かめられます。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。