子の家が建っている土地、自分の会社の倉庫や工場が建っている土地。第三者に貸していれば貸宅地ですが、相手が親族や同族会社だと評価の決まり方が変わります。結論から書くと、地代を取っていない（固定資産税程度を含む）なら使用貸借で自用地100%、同族会社に地代を取って貸し無償返還の届出があれば80%、届出がなく通常の地代なら貸宅地として借地権割合を引きます。
貸す相手と地代で決まる評価
| 貸す相手 | 地代 | 無償返還の届出 | 地主の土地の評価 |
|---|---|---|---|
| 親族（個人） | なし・固定資産税程度 | — | 自用地100%（使用貸借） |
| 親族（個人） | 通常の地代（権利金なし） | — | 貸宅地（1 − 借地権割合）。借地権の贈与の問題が別に生じ得る |
| 同族会社 | なし・固定資産税程度 | あり | 自用地100%（使用貸借） |
| 同族会社 | 通常の地代 | あり | 自用地の80% |
| 同族会社 | 相当の地代（年6%程度） | なし | 自用地の80% |
| 同族会社 | 通常の地代 | なし | 貸宅地（1 − 借地権割合）。会社側に借地権が認定課税されている前提 |
親族への使用貸借は、子に借地権が移ったとして贈与税がかかることはなく、親の相続で自用地として評価されます（親の土地に子が家を建てる場合）。同族会社の場合は無償返還の届出の控えを確かめ、見つからなければ税務署に提出の有無を照会します。届出を出した土地を80%で評価したときは、残り20%を会社の株式の純資産価額に借地権として加算します。
低額の地代で親族に貸しているとき
固定資産税の数倍の地代を親族から受け取っているが権利金はない、というケースは判断が分かれます。地代が通常の水準なら賃貸借で貸宅地評価になりますが、権利金なしで借地権を設定したとして、設定時に借地権相当の贈与があったとみられる余地があります。個人間では無償返還の届出は使えないため、「使用貸借のまま自用地で評価する」か「賃貸借として整える」かを生前に決めておくのが安全です。
小規模宅地等の特例の区分
| 使われ方 | 区分 | 限度面積・減額 | 主な要件 |
|---|---|---|---|
| 子が住んでいる（使用貸借） | 特定居住用 | 330㎡・80% | 子が被相続人と生計を一にしていること（使用貸借と生計一の判定） |
| 同族会社の事業（貸付事業以外）に貸している | 特定同族会社事業用 | 400㎡・80% | 相当の対価で貸している（使用貸借は対象外）、被相続人と親族で50%超保有、取得した相続人が申告期限に役員で継続保有 |
| 同族会社が貸付事業（賃貸・駐車場）に使っている | 貸付事業用 | 200㎡・50% | 相当の対価で貸していること。3年以内の新規貸付は原則対象外 |
無償返還の届出があっても、賃貸借で地代を受け取っていれば特定同族会社事業用宅地の対象になり得ます。逆に使用貸借で会社に貸していると、80%評価にならず特例も使えません（特定同族会社事業用宅地の要件）。
生前に整えること
- 会社に貸している土地は、賃貸借契約書・地代の支払い・無償返還の届出の3点をそろえる
- 地代は固定資産税の数倍を目安に、相当の対価といえる水準にする
- 子に貸している土地は、将来の特例（生計一・同居）を見据えて住まい方を決める
当センターでは、同族会社や親族に貸している土地を含む地主の方の土地一覧を作り、評価と小規模宅地等の特例の当てはめを行っています。相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から、土地の評価は1か所110,000円（税込）から、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。