「申告は終わったが、土地の評価が本当に正しかったのか分からない」という相談をよく受けます。結論から書くと、土地の評価額が「路線価×地積」に近い金額のままなら、見直す余地が高いです。路線価は整った形の標準的な土地を前提にした価格で、形が悪い・道路に接していない・利用に制限があるといった事情は、申告する側が補正を入れなければ反映されません。申告期限から5年以内であれば更正の請求で払い過ぎた分の還付を受けられます。
申告書のどこを見るか
手元の申告書の控えで見るのは次の2枚です。
- 第11表（相続税がかかる財産の明細書）：土地ごとに所在地・地積・価額が並びます。価額÷地積で1㎡当たりの単価を出し、路線価図の金額とほぼ同じなら補正が入っていない可能性があります
- 土地及び土地の上に存する権利の評価明細書：路線価から自用地価額を出す計算過程が書かれた紙です。奥行価格補正率・不整形地補正率・間口狭小補正率などの欄がすべて「1.00」か空欄なら、土地固有の事情を検討した形跡がありません。この紙が申告書に付いていない場合も要注意です
評価明細書の見方は土地の評価明細書と路線価の読み方で解説しています。
チェックリスト10項目
| 項目 | 当てはまる土地 | 見落とされやすい点 |
|---|---|---|
| 1. 不整形地 | 三角形・台形・旗竿地・L字型 | 不整形地補正率（最大4割減）が未適用 |
| 2. 無道路地 | 建築基準法上の道路に接していない | 通路開設費用の控除が未適用 |
| 3. がけ地 | 敷地内に急な斜面がある | がけ地補正率が未適用 |
| 4. 高圧線下 | 上空に送電線が通る | 建築制限に応じた減額（3割または5割）が未適用 |
| 5. 騒音・高低差 | 線路沿い、幹線道路沿い、道路より大きく低い | 利用価値が著しく低下した宅地の10%減が未適用 |
| 6. 区画整理・都市計画道路 | 施行中の区画整理地、計画道路の予定地が重なる | 予定地部分の補正が未適用 |
| 7. 地積規模の大きな宅地 | 三大都市圏で500㎡以上の住宅地 | 規模格差補正（おおむね2割前後の減額）が未適用 |
| 8. 貸家建付地 | アパート・貸家の敷地 | 自用地のまま評価、空室の扱いが不利 |
| 9. 小規模宅地等の特例 | 自宅・事業・貸付の敷地 | 未適用、または減額の大きい土地を選んでいない |
| 10. 私道・セットバック | 私道負担がある、道路後退が必要 | 私道3割評価、後退部分の7割減が未適用 |
当てはまる項目が1つでもあれば、評価のやり直しで還付になる可能性があります。各項目の減額の仕組みは還付につながりやすい典型パターンで説明しています。
当てはまったら何をするか
申告書の控え一式（第11表・評価明細書・添付した公図や測量図）を揃え、期限を確かめます。期限は申告期限（亡くなった日の翌日から10か月）から5年で、これを過ぎると税務署は減額の処分をしません。見直しの進め方と必要資料は土地評価の見直しと更正の請求の流れにまとめています。
当センターでは、申告書の控えをお持ちいただければ、土地の評価に見直しの余地があるかを初回相談無料でお調べします。相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から、土地の評価は1か所110,000円（税込）からです。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。