相続税の還付の相談で実際に見直しにつながるのは、ほとんどが土地の評価です。結論から書くと、路線価は「道路に整った形で接する標準的な土地」の価格なので、形・接道・利用制限・広さに関する事情を補正で引いていなければ、払い過ぎている可能性があります。以下、還付につながりやすい典型パターンを、財産評価基本通達に定められた減額の仕組みとあわせて説明します。
形・接道に関するパターン
| パターン | 減額の仕組み |
|---|---|
| 不整形地 | 整形地で囲んだときの「かげ地割合」と地区区分・地積に応じて、不整形地補正率（0.60〜1.00）を掛けます。三角地・旗竿地・L字型で漏れやすい補正です。不整形地補正率とかげ地割合 |
| 無道路地 | 建築基準法上の道路に接していない土地は、不整形地として評価したうえで、道路までの通路を開設する費用相当額（自用地価額の4割が上限）を控除します。無道路地の評価手順 |
| 間口狭小・奥行長大 | 間口が狭い、間口に対して奥行が長い土地は、地区区分ごとの補正率を掛けます |
| セットバック | 幅員4m未満の道路に接し、建て替え時に後退が必要な部分は、その部分の価額の7割を減額します。セットバック・私道負担のある土地 |
利用制限に関するパターン
| パターン | 減額の仕組み |
|---|---|
| 高圧線下 | 送電線の下で建物の高さや構造に制限がある土地は、区分地上権に準ずる地役権として、建築が全くできない場合は5割（借地権割合が高ければその割合）、構造や用途に制限がある場合は3割を減額します |
| がけ地 | 敷地のうち傾斜30度以上のがけ地の割合と方位に応じた、がけ地補正率を掛けます。がけ地・土砂災害警戒区域の補正 |
| 都市計画道路予定地 | 計画道路の区域にかかる部分は建築が制限されるため、地区区分・容積率・予定地の面積割合に応じた補正率（0.50〜0.99）を掛けます。都市計画道路予定地の評価 |
| 利用価値の低下 | 道路より著しく低い、線路や幹線道路の騒音・振動、墓地隣接など、付近の宅地より利用価値が著しく下がっている土地は、その部分を10%減額します。利用価値が著しく低下している宅地 |
広さに関するパターン
地積規模の大きな宅地は、三大都市圏（大阪・京都・兵庫の都市部の多くが該当）で500㎡以上、それ以外で1,000㎡以上の宅地が対象です。普通住宅地区などに所在し、市街化調整区域や工業専用地域でない、容積率が400%未満（東京23区は300%未満）といった要件を満たせば、地積に応じた規模格差補正率（おおむね0.8前後）を掛けられます。2017年までの広大地評価に代わった制度で、該当するのに使っていない申告が残りやすい項目です。地積規模の大きな宅地の評価に要件の確かめ方を書いています。
複数の補正は重ねて使える
不整形で計画道路にかかり、しかも500㎡以上という土地もあります。補正は重ねて適用できるので、1つ見つかったら他の要因も確かめ、現地の写真と役所の証明をそろえてから更正の請求をします（申告後5年以内の土地評価の見直しの流れ）。
当センターでは、申告書の控えと評価明細書から、これらのパターンに当てはまる土地がないかを初回相談無料で確認しています。土地の評価は1か所110,000円（税込）から、相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）からです。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。