「登記は田だが実際は資材置場」「畑の隣が自宅で、裏は竹藪」。大阪・京都・兵庫の郊外の地主の土地は、こうした混在が普通です。結論から書くと、土地は登記の筆ではなく、相続開始時の現況の地目ごと、さらに利用の単位ごとに分けて評価します。分け方で補正の使える・使えないが変わるので、最初に単位を決めることが評価の出発点です。
地目は現況で判定する
評価の地目は、宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地・雑種地の9つで、登記簿ではなく相続開始時の現況で判定します。登記が田でも埋め立てて駐車場なら雑種地、登記が山林でも宅地として使っていれば宅地です。固定資産税の課税地目も参考になりますが、現地と航空写真で確かめます。
評価単位の決め方
| 原則・例外 | 内容 |
|---|---|
| 原則 | 地目ごとに評価する。隣り合う畑と宅地は別々の単位 |
| 一体利用の例外 | 地目が違っても一体で利用しているときは、全体を一つの単位として評価する（例：資材置場として使う雑種地と隣の小さな宅地） |
| 宅地の中の区分 | 自宅・貸家の敷地・貸宅地・青空駐車場は、それぞれ別の単位（自宅・貸家・駐車場の評価単位） |
| 農地・山林の区分 | 耕作の単位ごと。市街地農地・市街地山林は利用の単位ごと |
単位が大きくなれば地積規模の大きな宅地の補正や不整形地補正が効き、小さく分ければ間口狭小や無道路地の補正が効くことがあり、どちらが有利かは土地ごとに違います。恣意的に分けることはできず、現況の利用で決まります。
農地・山林の評価の分かれ目
| 区分 | 評価の方法 |
|---|---|
| 市街化区域の農地（市街地農地） | 宅地比準方式：宅地として評価した額 − 宅地造成費（農地の区分と宅地比準） |
| 市街化調整区域の農地（純農地・中間農地） | 倍率方式：固定資産税評価額 × 倍率 |
| 生産緑地 | 市街地農地の評価額から、買取りの申出ができるまでの期間に応じて5〜35%減額（申出できる状態なら5%減）（生産緑地の評価） |
| 市街地山林 | 宅地比準方式。傾斜が急で宅地化できないなら純山林として評価 |
| 雑種地（駐車場・資材置場） | 近傍の宅地に比準し、市街化調整区域なら利用制限に応じてしんしゃく |
農地を相続人が耕作し続けるなら農地の納税猶予が使え、市街化区域では生産緑地であることが要件です。猶予を受けた農地は原則として売却・転用できず、打ち切りには利子税がかかるので、どの農地を猶予にかけるかは納税資金の計画と合わせて決めます。
一覧表に書くこと
- 所在・地番・登記地目・登記地積（名寄帳と登記事項証明書から）
- 現況地目と実測の目安（航空写真・現地）
- 利用状況（自用・貸家・貸宅地・駐車場・耕作中・休耕・竹藪）
- 都市計画（市街化区域か調整区域か、用途地域、生産緑地の指定）
- 評価単位の番号（どの筆とどの筆を一つにするか）
- 路線価または倍率、想定される補正（不整形・無道路・規模）
この表が、評価だけでなく納税資金のためにどの土地を売るかの判断の土台にもなります。
当センターでは、地主の方の土地一覧を評価単位ごとに整理し、相続税の試算まで行っています。ハウスメーカーや不動産会社からの依頼で地主の方の試算・勉強会を重ねてきました。土地の評価は1か所110,000円（税込）から、相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。