「母は85歳でアパートを2棟持っている。最近、契約書の内容を理解できなくなってきた」。不動産オーナーの高齢化で増えている相談です。結論から書くと、認知症で判断能力を失うと、賃貸経営の判断（契約・修繕・建替え・売却・借入）が止まります。成年後見人を付けても、相続対策のための建替えや贈与はできません。対策になるのは、判断能力があるうちに家族信託で管理を子に託すことです。
認知症で止まるもの
| 場面 | 認知症になった後 |
|---|---|
| 新しい入居者との賃貸借契約 | 本人が契約できない。管理会社に代理権があっても、本人の意思確認が求められる |
| 大規模修繕の発注・借入 | 契約できない。借入は金融機関が断る |
| 建替え・売却 | できない。成年後見人を付けても、本人の財産を減らす行為（建替えの借入、売却代金の使い道）は家庭裁判所が認めにくい |
| 生前贈与・遺言 | できない（遺言は意思能力があれば可能だが、後で争われやすい） |
| 相続税の試算にもとづく対策全般 | 止まる |
成年後見制度は本人の財産を守る制度なので、相続対策のように本人以外の利益になる行為は原則認められません。
家族信託の仕組み
本人（委託者）が、アパートの管理・処分を子（受託者）に託し、家賃などの利益は本人（受益者）が受け取る契約です。
- 所有権の名義は受託者（子）に移りますが、利益は本人のものなので贈与税はかかりません
- 受託者は、信託契約で定めた範囲で、賃貸借契約・修繕・建替え・売却・借入を自分の判断で行えます。本人が認知症になっても止まりません
- 本人が亡くなったときの財産の行き先（帰属権利者）も信託契約で決められるので、遺言の役割も果たします
- 家族信託の基本は別の記事にまとめています
税務で気をつけること
- 不動産所得：受益者（本人）の所得として、本人が確定申告します。信託の計算書を税務署に出す義務があります
- 損益通算ができない：信託した不動産の所得が赤字になっても、信託外の所得と損益通算できず、翌年にも繰り越せません。大規模修繕や建替えで赤字が出る年は、信託の外で行うか、信託の設計で調整します
- 相続税：本人が亡くなると、受益権が相続財産として通常の評価（貸家・貸家建付地）で課税されます。相続税が減る仕組みではありません。小規模宅地等の特例は、要件を満たせば信託財産でも使えます
- 登録免許税：信託の登記は固定資産税評価額の0.4%（土地は軽減あり）。不動産取得税はかかりません
費用と始める時期
信託契約書の作成（公正証書）と登記で、専門家報酬を含めて数十万円から、不動産の評価額によって変わります。判断能力があるうちにしか契約できないので、「少し心配になってきた」段階が最後の機会です。認知症の診断が出た後では、医師の意思能力の確認が必要になり、できないことも多くなります。
当センターでは、認知症になる前の対策として、相続税の試算と家族信託の設計を、司法書士と連携してお手伝いしています。初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。