工場や倉庫の跡地、古い建物を解体した土地を掘ると、旧建物の基礎や杭、浄化槽、建設廃材などが埋まっていることがあります。結論から書くと、地下埋設物や産業廃棄物の存在が分かっている土地は、撤去費用の見積額をもとに評価額から控除できる余地があります。財産評価基本通達に直接の規定はありませんが、土壌汚染地の評価の考え方にならい、撤去費用相当額を控除する方法が実務で用いられ、裁決でも認められた例があります。
土壌汚染との違い
| 項目 | 土壌汚染 | 地下埋設物・産業廃棄物 |
|---|---|---|
| 内容 | 有害物質による土壌の汚染 | 地中の物理的な障害物（基礎・杭・廃材など） |
| 法規制 | 土壌汚染対策法（区域指定・措置命令） | 廃棄物処理法（産廃の場合）、建築時の支障 |
| 評価上の控除 | 浄化・改善費用の80%相当額など | 撤去・処分費用相当額（汚染地に準じて80%とする例が多い） |
| 判明の根拠 | 土壌調査の報告書・区域指定 | 地中障害物調査・解体時の記録・写真 |
産業廃棄物が有害物質を含む場合は、土壌汚染と埋設物の両方に当たることもあります。それぞれの費用を分けて見積もり、重複しないように控除します。
控除の前提と計算
控除を検討できるのは、相続開始時点で埋設物の存在と範囲が分かっている土地です。「昔工場だったから何か埋まっているかもしれない」では足りず、地中レーダー調査や試掘の結果、解体工事の記録、以前の所有者の資料などで裏づけます。
計算は、埋設物がないものとした評価額から、専門業者の見積による撤去・処分費用の相当額を控除します。たとえば評価額6,000万円、撤去費用の見積が1,500万円で、汚染地にならって80%を控除するなら、6,000万円−1,500万円×80%＝4,800万円です。80%とする根拠は路線価が時価の8割水準で設定されていることにあり、税務署に対しては土壌汚染地の考え方に準じたことを説明します。
判明の時期と申告
- 申告前に判明：調査報告書と見積書を添えて控除して申告します
- 申告後、売却時の掘削などで判明：相続開始時にすでに存在していたことを示せれば、申告期限から5年以内の更正の請求で還付を検討できます。ただし「相続開始時に判明していた」ことを要件と見る考え方もあり、個別の判断になります
- 売買契約で撤去費用を売主負担とした：相続後に売却し、埋設物の撤去を売主（相続人）が負担した場合、その支出は相続税の債務控除ではなく譲渡費用の問題になります
資料のそろえ方
- 埋設物の位置・深さ・種類を示す調査報告書または解体記録
- 撤去・処分費用の見積書（複数社あればなお良い）
- 現地写真と公図・測量図に落とした埋設範囲
- 旧建物の登記記録や建築図面（基礎・杭の有無が分かる）
評価額から大きな金額を控除する項目なので、根拠がそろっていないと否認の対象になります。控除の計算過程は書面添付で税務署に説明します。
当センターでは、現地と資料の調査で埋設物の有無と範囲を確かめたうえで控除を検討し、書面添付で根拠を示します。土地の評価は1か所110,000円（税込）から、初回相談は無料で承ります。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。