建物を評価するとき、「エレベーターや空調は別に評価するのか」「駐車場のアスファルトや擁壁はどうするのか」という疑問が出ます。結論から書くと、建物と構造上一体になっている附属設備は建物の固定資産税評価額に含まれているので別に評価せず、建物から独立した舗装・擁壁・門塀などの構築物は「（再建築価額−償却費相当額）×70%」で別に評価します。
建物に含まれる附属設備
財産評価基本通達では、家屋と構造上一体となっている設備は家屋の価額に含めて評価すると定めています。固定資産税の家屋評価は、建物の本体だけでなくこれらの設備を含めて再建築費を積算しているためです。
- 電気設備（照明・配線・受変電設備）、ガス設備
- 給排水設備・衛生設備（トイレ・浴室・キッチン）
- 空調・換気設備（ビルトインのもの）、消火・防災設備
- エレベーター・エスカレーター、昇降機
- 建物に固定された太陽光パネル（屋根材一体型）
これらは固定資産税評価額の中に入っているので、改めて足すと二重計上になります。逆に、取り外せる家庭用エアコンや家具、後から載せた売電用の太陽光発電設備は家屋ではなく、家庭用財産や一般動産・機械として別に評価します。建物の評価の基本は建物の相続税評価は固定資産税評価額を参照してください。
別に評価する構築物
建物から独立したものは構築物として次の式で評価します。
評価額 ＝（再建築価額 − 建築時から課税時期までの償却費相当額）× 70%
償却費相当額は、その構築物の耐用年数にもとづいて定率法で計算します。
| 種類 | 評価の扱い |
|---|---|
| 駐車場のアスファルト・コンクリート舗装 | 構築物。再建築価額は施工時の工事費を手がかりにする |
| 擁壁・土留め | 構築物。ただし宅地の造成に伴うもので土地の価額に含まれていると見られるものは土地と一体 |
| 門・塀・フェンス・カーポート | 構築物 |
| 看板・広告塔・ゴルフ練習場のネット | 構築物 |
| 庭園設備（庭木・庭石・池・灯籠） | 調達価額（課税時期に同じものを取得する価額）×70% |
| 井戸・浄化槽 | 建物と一体なら家屋、独立なら構築物 |
一般の住宅の塀や庭木は少額で、家庭用財産としてまとめて扱われることがほとんどです。個別に評価の対象になるのは、貸駐車場の広い舗装、造園業者が施工した庭園、事業用の擁壁や看板など、工事費が大きいものです。建築中の建物や未登記建物の評価は別の記事で扱っています。
賃貸物件の設備はどうなるか
アパートや貸店舗では、建物に含まれる附属設備は建物と一緒に貸家として30%減額されますが、構築物には借家権の減額はありません。貸駐車場の舗装は構築物として70%で評価し、その土地は貸家建付地ではなく自用地（雑種地）として扱うのが原則です。アパートの敷地内の駐車場で入居者専用なら、敷地全体を貸家建付地として評価する扱いになります。
実務での確認資料
- 固定資産税の課税明細書（償却資産の申告があれば構築物の一覧も分かる）
- 工事請負契約書・見積書（舗装・擁壁・外構の工事費と施工年）
- 亡くなった方の所得税の減価償却の明細（構築物の取得価額と取得年月が載っている）
賃貸業をしていた方の減価償却の明細は、構築物を漏れなく拾う最も確かな資料です。当センターでは建物・構築物の評価も相続税申告（基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から。土地の評価は1か所110,000円（税込）から）の中で行い、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。