預金だけの相続と違い、不動産がある相続は「見つける・評価する・分ける・登記する・申告する・活かす」の6つの段階を順に通ります。結論から書くと、期限は相続税申告が10か月、相続登記が3年ですが、評価と分割を4〜6か月で終えないと申告に間に合わないので、最初の3か月で不動産を全部洗い出すことが鍵です。全体の日程は相続手続きのスケジュールに、ここでは不動産に絞って書きます。
流れと期限
| 段階 | 期限の目安 | 主な資料 |
|---|---|---|
| 1 遺言の確認 | すぐ | 公正証書遺言は公証役場で検索。自筆証書は法務局の保管の有無を確認し、保管がなければ家庭裁判所で検認 |
| 2 相続人の確定 | 1〜2か月 | 出生から死亡までの戸籍、法定相続情報一覧図 |
| 3 不動産の洗い出し | 2〜3か月 | 名寄帳、所有不動産記録証明、権利証、固定資産税の課税明細書 |
| 4 相続税評価 | 4〜6か月 | 登記事項証明書、公図、地積測量図、路線価図、賃貸借契約書 |
| 5 遺産分割 | 6〜8か月 | 遺産分割協議書、印鑑証明書 |
| 6 相続登記 | 3年以内 | 協議書、戸籍一式、評価証明書 |
| 7 相続税申告 | 10か月以内 | 評価明細書、協議書、残高証明など |
| 8 売却・賃貸の判断 | 申告後（取得費加算は3年10か月） | 査定、測量図 |
1〜3 遺言・相続人・不動産の洗い出し
遺言があれば分け方はそこで決まり、「相続させる」と書かれた不動産は遺言執行者か取得者が単独で登記できます。相続人の確定は戸籍集めで、法定相続情報一覧図を作っておくと、登記・申告・金融機関で戸籍一式を出し直さずに済みます。
不動産で見落としやすいのは、私道の持分、別の市にある山林や農地、先代名義のままの土地です。市区町村ごとの名寄帳に加え、2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度で、全国の登記簿から亡くなった方名義の不動産を一覧で取れるようになりました。固定資産税が非課税の私道や評価額の低い土地は課税明細書に載らないことがあるので、名寄帳の「非課税」の欄まで見ます。
4〜5 評価と分割
評価額が決まらないと、公平な分け方も、相続税がいくらになるかも分かりません。土地ごとに路線価方式か倍率方式かを判定し、現地と役所で減額要因を確認します。分割では、誰が取るかによって小規模宅地等の特例が使えるかどうかが変わるため、税額を見ながら決めます。申告期限までに分割がまとまらなければ、いったん法定相続分で申告し、3年以内の分割を前提に特例を後から使う方法があります。
6〜8 登記・申告・その後の判断
相続登記は2024年4月から義務になり、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内です。申告より期限は長いものの、売却や担保設定には登記が前提なので、申告と同時期に済ませるのが実務です。相続税申告は10か月以内で、納税も同じ期限です。不動産が多く現金が少ない場合は、延納や物納、売却による納税資金の確保を評価の段階から検討します。
相続した不動産を売るなら、相続開始から3年10か月以内の売却で相続税の一部を取得費に加算できます。空き家なら譲渡所得の3,000万円控除の要件も確認します。貸す場合は翌年から不動産所得の申告が始まります。
当センターでは、3の洗い出しから7の申告までを一体で進め、登記は提携する司法書士と連携しています。相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から、土地の評価は1か所110,000円（税込）から、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。