大阪市内や神戸の古い市街地では、借地の上にアパートや貸家を建てているオーナーが珍しくありません。結論から書くと、相続財産は「借地権」と「建物」で、借地権はアパートを貸していることでさらに減額され（貸家建付借地権）、建物は貸家として評価します。土地そのものは地主の財産なので、相続財産には入りません。
評価の計算
- 借地権：自用地評価額（路線価×㎡）× 借地権割合（路線価図のA〜Gで90〜30%）。借地権の種類によって計算が違い、定期借地権は残存期間で評価します
- 貸家建付借地権：借地権の価額 × （1 − 借家権割合30% × 賃貸割合）
- 建物：固定資産税評価額 × （1 − 30% × 賃貸割合）
例：自用地評価6,000万円、借地権割合60%、満室の場合。借地権3,600万円 × （1−0.3）＝2,520万円。建物の固定資産税評価額2,000万円 × 0.7＝1,400万円。合計3,920万円です。土地を所有して同じアパートを建てている場合（貸家建付地4,920万円＋建物1,400万円＝6,320万円）より低くなります。
小規模宅地等の特例
借地権も「宅地等」に含まれるので、貸付事業用宅地として200㎡まで50%の減額の対象です。相続人が申告期限まで借地権と建物を持ち、貸付を続けることが要件です。
地主との関係で確認すること
- 相続で引き継ぐときの承諾：借地権の相続は譲渡ではないので、地主の承諾は不要です。承諾料も法律上は不要ですが、賃貸借契約書に名義変更の条項がある場合は確認します。地主には相続の連絡をし、地代の振込名義を変えます
- 地代の滞納：相続開始時に未払いの地代は債務控除。長期の滞納は契約解除の理由になり得るので、相続後すぐに精算します
- 更新料：次の更新時期と更新料の目安（更地価格の数%が多い）。相続後に更新が来るなら、資金計画に入れます
- 建て替え・増改築：契約で地主の承諾が必要とされていることが多く、承諾料（借地権価格の数%〜）がかかります。建て替えを前提に相続する場合は、地主と事前に話します
- 借地権の売却：第三者に売るには地主の承諾（または裁判所の代諾許可）と承諾料（借地権価格の10%前後が目安）が必要です。地主に買い取ってもらう、底地と借地権を一緒に売る、底地と借地権を交換する方法もあります
評価で間違えやすいところ
- 借地権割合は路線価図のアルファベットで決まります。契約書の権利金の有無や地代の額で変わることがあり、相当の地代を払っている場合や無償返還の届出がある場合は別の計算になります
- 親族（親の土地に子がアパート）で地代を払っていない場合は使用貸借で、借地権はゼロ、土地は親の自用地として評価します
当センターでは、借地上のアパートについて、借地権・建物の評価と、相続後の地主との手続き（連絡・名義変更・更新）をあわせてご案内しています。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。