相続登記の義務化（2024年4月）で、「放っておいた土地の名義をそろそろ直したい」という相談が増えています。費用面で知っておきたいのが、登録免許税が0円になる免税措置が2つあり、どちらも2027年（令和9年）3月31日までの登記に適用されることです。令和7年度の税制改正で期限が延長されました。
相続登記の登録免許税の基本
相続による所有権の移転登記には、固定資産税評価額の0.4%の登録免許税がかかります。評価額2,000万円の土地なら8万円です（売買の2%、遺贈の2%と比べると低い税率です）。このほかに司法書士の報酬と、戸籍などの実費がかかります。
免税措置1：相続した人が登記をしないまま亡くなった場合
祖父名義の土地を父が相続したが登記をせず、父も亡くなって子が相続する、というケースです。本来は「祖父→父」「父→子」の2回の登記が必要で、登録免許税も2回分かかります。この免税措置では、祖父から父への一次相続分の登録免許税が0円になります（父から子への分は通常どおりかかります）。
- 対象：土地のみ（建物は対象外）
- 要件：土地を相続した人（父）が、その登記をしないまま亡くなったこと
- 2018年の創設以来、延長を重ねて現在は2027年3月31日まで
名義が2代・3代前のままの土地では、一次相続分の免税で費用が大きく変わります。
免税措置2：評価額100万円以下の土地
不動産の価額（固定資産税評価額）が100万円以下の土地の相続登記は、登録免許税が0円です。
- 対象：土地のみ。市街化調整区域の農地、山林、私道（公衆用道路）、持分の小さい土地などが該当しやすい
- 持分の相続は、土地全体の評価額×持分で判定
- 2018年の創設時は一部の地域の10万円以下の土地だけでしたが、2022年の改正で全国の100万円以下に広がりました
農地や山林を数十筆相続する家では、大半の筆がこの免税の対象になることがあります。山林・原野を相続したときの手続きもあわせてご覧ください。
申請書に根拠条文を書かないと免税にならない
免税を受けるには、登記申請書の登録免許税の欄に 「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」（免税措置1）または 「同条第2項により非課税」（免税措置2）と書きます。書き忘れると通常どおり課税され、あとから還付の手続きが必要になります。司法書士に頼む場合は確認してください。
相続登記の義務化との関係
相続登記は、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内が義務で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です（2024年4月より前の相続も、2027年3月31日までに登記が必要です）。遺産分割がまとまらない場合は、とりあえず相続人申告登記で義務を果たすこともできます。免税措置の期限と義務化の猶予期限が同じ2027年3月31日なので、名義が古いままの土地がある方は、それまでに一度整理するのが得です。
相続税の申告をお受けする際は、提携の司法書士と連携して登記までまとめて進められます。相続登記に必要な書類と費用もご覧ください。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。