「相続税がかかるかどうか」を知るために土地の評価を自分でやってみたい、という相談は多くあります。結論から書くと、路線価×地積の概算と奥行価格補正までは自分でできますが、不整形地・無道路地・貸家建付地・複数の筆にまたがる土地・評価額が数千万円を超える土地は、補正の判断ひとつで税額が数十万円単位で変わるため専門家に頼む方が確実です。
手順1：路線価×地積で概算する
国税庁の路線価図で土地が面する道路の数字を読み、登記事項証明書か課税明細書の地積を掛けます。路線価30万円×150㎡＝4,500万円という計算です。路線価がない地域は固定資産税評価額×倍率です（路線価地域と倍率地域の違い）。この段階で預金などを足して基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を大きく下回るなら、申告が不要と見込めます。
手順2：補正率を掛ける
概算に近い金額で申告したくなければ、形と道路との関係を補正します。
- 奥行価格補正：地区区分と奥行距離で補正率表を引く
- 間口狭小・奥行長大：間口が狭い、奥行が間口の2倍以上
- 不整形地補正：想定整形地を描き、かげ地割合を計算（不整形地補正）
- その他：がけ地、セットバック、都市計画道路予定地、高圧線下など
1と2は表を引くだけなので自力でできます。3以降は図面の描き方で結果が変わります。
手順3：特例と権利関係
自宅の敷地なら小規模宅地等の特例（330㎡まで80%減）、アパートの敷地なら貸家建付地の減額と貸付事業用の特例（200㎡まで50%減）を検討します。特例は申告書を出すことが要件なので、評価額が基礎控除を超えるなら申告は必須です。
専門家に頼むサイン
| サイン | 理由 |
|---|---|
| 形が四角でない、旗竿地 | 不整形地補正の計算で評価額が1〜4割変わる |
| 道路に接していない、2m未満しか接していない | 無道路地の評価は通路の想定が必要 |
| アパート・貸駐車場・貸している土地 | 権利関係で評価方法が分かれる |
| 複数の筆・複数の利用区分 | 評価単位の切り方で結果が変わる |
| 500㎡以上の土地 | 地積規模の大きな宅地の要件確認が要る |
| 概算の評価額が3,000万円を超える | 補正率1つの違いが税額数十万円になる |
評価明細書への記入そのものより、その前の「どの補正を使うか」の判断が本質です。申告全体を自分でやるかどうかの見極めは相続税の申告は自分でできる？も参考にしてください。
当センターでは、自分で概算した結果を持ち込んでいただければ、どこに減額の余地があるかを初回相談（無料）でお伝えしています。土地の評価は1か所110,000円（税込）から、相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）からです。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。