借地人が5人、10人といる地主の申告では、土地の評価の前に「契約の整理」に時間がかかります。結論から書くと、借地人ごとの契約一覧を作り、地代の水準で評価の型（貸宅地・80%・自用地）を仕分けしてから、借地権割合を当てはめます。底地は貸付事業用宅地として小規模宅地等の特例の対象です。
借地人ごとの契約一覧
| 項目 | 確認する資料 | 評価・申告での使い道 |
|---|---|---|
| 契約日・契約の種類 | 契約書（旧法か借地借家法か、普通か定期か） | 借地権の種類で評価の計算が変わる |
| 借地の範囲・面積 | 契約書の図面、実測図 | 評価単位は借地人ごと。1筆を2人に貸していれば2単位 |
| 地代（月額・年額） | 通帳、領収書 | 使用貸借か賃貸借か、相当の地代かの判定 |
| 権利金・更新料の授受 | 領収書、過去の申告 | 権利金なし・相当の地代なら80%評価 |
| 更新の時期 | 契約書、覚書 | 次の更新料の見込み（納税資金） |
| 建物の所有者・登記 | 建物の登記事項証明書 | 借地人が亡くなっている・名義が違うときの確認 |
| 無償返還の届出 | 届出書の控え | 同族会社に貸している土地の80%評価 |
契約書がない口約束の借地も珍しくありません。その場合は地代の支払い記録と建物の登記で借地の事実を示します。契約書と地代の記録が整っていない底地は、物納の対象にもなりにくい点に注意します。
地代の水準で評価の型が変わる
| 地代 | 評価 |
|---|---|
| 固定資産税程度以下 | 自用地100%（使用貸借） |
| 通常の地代 | 自用地 ×（1 − 借地権割合） |
| 相当の地代・無償返還の届出あり（賃貸借） | 自用地の80%（無償返還の届出と相当の地代） |
| 定期借地権 | 自用地 − 定期借地権の価額（残存期間に応じる） |
借地権割合は路線価図のA〜Gで確かめます。同じ地主でも、土地が別の路線に面していれば割合が違うことがあります。借地人がその土地にアパートを建てて貸していても、地主の底地の評価は変わりません（変わるのは借地人側の貸家建付借地権です）。
地代の未収・前受
- 未収地代：相続開始日までに支払期日が来ているのに受け取っていない地代は、未収入金として相続財産に入れます。長期の滞納で回収の見込みがない分は、その事情を示して評価を下げる余地があります
- 前受地代：翌月分などを前払いで受け取っていれば、相続開始後の期間に対応する分は債務控除します
- 日割り：相続開始日をまたぐ月の地代は、所得税の準確定申告と相続人の確定申告で期間に応じて分けます（未収家賃・前受家賃の扱い）
底地の小規模宅地等の特例
土地の貸付も貸付事業なので、底地は貸付事業用宅地として200㎡まで50%減額の対象です。相続開始前3年以内に貸し始めた土地は原則対象外ですが、長年の借地なら問題ありません。相続人が申告期限まで底地を持ち、貸付を続けることが要件なので、期限前に借地人へ売る予定の土地には使えません。複数の底地があるときは、1㎡あたりの評価額が高い土地から200㎡を当てます。自宅（330㎡・80%）と併用する場合は限度面積の調整計算があります。
当センターでは、貸宅地が多い地主の方の契約一覧と評価の仕分けを行い、申告書の土地の評価明細書まで作成しています。土地の評価は1か所110,000円（税込）から、相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。