「この土地は路線価で5,000万円だが、売れても3,000万円にしかならない」という土地があります。結論から書くと、財産評価基本通達の補正をすべて入れてもなお時価との差が大きく、その理由を鑑定評価で説明できる土地に限って、鑑定評価額による更正の請求が検討できます。通達の評価は時価を超えないように作られているため、鑑定が有効なのは例外的な土地です。費用もかかるので、効果を見積もってから進めます。
検討できるケース
| 土地の状況 | 時価が下がる理由 |
|---|---|
| 再建築不可 | 建築基準法上の道路に接していない、接道幅が足りないため建物を建て替えられない。通達の無道路地評価でも、周囲に通路を確保できない場合は実際の減価が大きい |
| 大規模な土地 | 開発道路や調整池を入れないと分譲できず、有効に使える面積が小さい。地積規模の大きな宅地の補正だけでは減価を表しきれないことがある |
| 市場性の乏しい土地 | 急傾斜地、崩落のおそれ、土壌汚染、埋蔵文化財包蔵地、浸水常襲地など、買い手が限られる |
| 権利関係が複雑 | 借地人が複数いる底地、越境、共有者が多数など、売却に時間と費用がかかる |
鑑定が認められる条件
鑑定評価による申告の根拠は、通達による評価が「著しく不適当」な場合に別の方法で評価できるとする財産評価基本通達6項の考え方です。6項は税務署側が評価を引き上げる場面で使われることが多く（最高裁令和4年4月19日判決）、納税者側が時価の低さを主張する場合は次の点が必要です。
- 通達の補正で考慮される減価要因と、鑑定で考慮する減価要因が重複していないこと（二重に引かない）
- 鑑定評価が不動産鑑定評価基準に沿い、取引事例の選び方・個別的要因の格差率の根拠が具体的であること
- 時価との差が「著しい」といえる程度であること。差が小さい場合は通達評価が優先されます
申告時に鑑定で申告する場合の考え方は不動産鑑定評価で相続税申告ができるケースに書いています。更正の請求は、いったん通達評価で申告した後に「やはり時価はもっと低い」と主張する形になるため、申告時より審査は慎重になります。
費用と効果の見積もり
鑑定費用は土地の規模や難易度で変わり、一般に数十万円単位です。効果は「通達評価額と鑑定評価額の差×その相続人に適用される税率」で概算できます。たとえば通達評価5,000万円の土地が鑑定で3,500万円と評価され、差額1,500万円に適用される税率が20%なら、還付の目安は300万円です。ここから鑑定費用と税理士費用を引いた手取りで判断します。差が数百万円程度の土地は、鑑定費用に見合わないことが多いです。
認められないケース
- 鑑定額が低いだけで、通達評価との差が生じる理由の説明がない
- 取引事例の選び方に偏りがある、価格時点が相続開始日でない
- 通達の補正で既に反映した要因（不整形、無道路など）を鑑定で重ねて減価している
- 近隣の公示価格・売買実例との整合性が説明されていない
不服申立てでは鑑定の内容そのものが争点になるため、最初から審判所で通用する水準の鑑定書を用意します。
当センターでは、鑑定が有効な土地かどうかを、通達の補正を先に当てはめたうえで初回相談無料で見立てます。土地の評価は1か所110,000円（税込）から、相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）からです。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。