大阪市内では、北区・西区・中央区・浪速区のタワーマンション、都島区・城東区・淀川区の分譲マンションなど、自宅がマンションというご家庭の相続が増えています。結論から書くと、マンションの相続税申告は戸建てより税理士費用が安くなりやすい一方、2024年からの評価補正で評価額が上がっているので、特例の使い方で税額が大きく変わります。
マンション相続の税理士費用
当センターの料金では、マンションは土地（敷地権）と建物を1組として評価します。加算は土地評価110,000円〜と建物評価5,500円（いずれも税込）です。
| 遺産総額 | 財産と相続人 | 総額（税込） |
|---|---|---|
| 4,000万円 | マンション1室と預貯金、相続人2人 | 基本報酬99,000円＋土地110,000円＋建物5,500円＋相続人加算55,000円＝296,450円 |
| 5,000万円 | マンション1室と預貯金、配偶者＋子2人 | 396,000円 |
戸建てで土地が2筆に分かれている場合と比べ、マンションは土地の件数が1つで済むため総額が抑えられます。料金表で加算の単位を公開しています。
2024年からの評価補正に注意
区分所有マンションは、2024年1月1日以後の相続から、築年数・階数・敷地面積の比率などから計算する「評価乖離率」で評価額を補正します。従来の評価が時価の6割未満になる物件は、時価の6割まで引き上げられます。タワーマンションの高層階ほど影響が大きく、評価額が従来の1.5〜2倍になる例もあります。計算方法は区分所有マンションの評価の計算例をご覧ください。
評価額が上がっても、亡くなった方が住んでいたマンションを配偶者や同居の子が相続すれば、敷地部分は小規模宅地等の特例で80%減額できます。マンションの敷地権は面積が小さいので、330㎡の上限に収まることがほとんどです。
賃貸に出しているマンションの場合
投資用に貸している区分マンションは、貸家建付地・貸家として評価が下がり、貸付事業用宅地等の特例（200㎡まで50%減）の対象になることがあります。ただし、2027年以後に取得した貸付用不動産は相続開始前5年以内なら時価の8割で評価する改正が決まっているので、これから買う物件は注意が必要です。
費用を抑えつつ確認してほしいこと
- 管理費・修繕積立金の未払い、固定資産税の未納は債務として控除できる
- 敷地権の持分と面積は登記事項証明書で確認する（マンションの土地評価の出発点）
- 相続後に売る予定なら、相続税の申告期限から3年以内の売却で取得費加算が使える
まとめ
大阪市内のマンション相続は、当センターなら自宅マンションと預金5,000万円で総額396,000円（税込）が目安です。費用は戸建てより抑えやすい反面、評価補正で税額が上がりやすいので、小規模宅地等の特例を確実に使う申告が大切です。大阪市の相続税申告のページもあわせてご覧ください。初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。