大阪市都島区は、淀川と大川（旧淀川）に面し、南端にJR・京阪・大阪メトロが集まる京橋駅を抱える区です。大川沿いの桜ノ宮は桜並木で知られ、川沿いや京橋の周辺、かつての工場用地などには大規模なマンションが建ち並んでいます。一方で、都島本通・内代・高倉などには昔からの戸建てや長屋が残り、借地の上に建つ住宅もあります。都島区の相続では、マンションの住戸か、古い戸建てとその敷地（または借地権）が財産の中心になることが多く、親が一人で住んでいた住まいを誰が引き継ぐか、売るかが大きなテーマになります。
大阪市都島区の相続でよくある財産と評価のポイント
- 分譲マンション: 2024年1月以降の相続では、区分所有マンションの評価に区分所有補正率を掛けます。築年数が浅い・階数が高いマンションほど、以前の計算方法より評価額が上がる傾向があります。築年数の古いマンションでは補正がかからず、従来どおりの評価になることもあります
- マンションの管理費と修繕積立金: 亡くなった時点で未払いだった管理費や修繕積立金は債務として差し引けます。これまで積み立ててきた修繕積立金は管理組合のお金なので、住戸とは別に財産として計上しません
- 古い戸建てと長屋: 建物は固定資産税評価額で評価するため、築年数の古い家はほとんど価値がつかないこともあります。ただし敷地は路線価で評価するので、京橋や都島駅に近い土地では、建物が古くても土地だけでまとまった評価額になります
- 借地の上の住宅: 親が地主から土地を借りて家を建てていた場合、相続財産は借地権です。地代を払っていた記録や、建物の登記の名義を確認します。地代を払わずに親族の土地を使っていた場合は使用貸借となり、借地権は評価しません
大阪市都島区で使える特例・注意点
- 小規模宅地等の特例（居住用）: 自宅の敷地は330㎡まで80%減額できます。配偶者が取得するか、同居していた子が取得して申告期限まで住み続け、持ち続けることが条件です。マンションなら敷地権の持分が対象になります
- 持ち家のない子が相続する場合: 亡くなった方に配偶者や同居の相続人がおらず、相続する子が3年以上自分や配偶者の持ち家に住んでいないなどの要件を満たせば、いわゆる「家なき子」として特例を使えます
- 空き家の3,000万円特別控除: 1981年5月31日以前に建てられた戸建てを相続して売るとき、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上なら1人2,000万円）を控除できます。2027年12月31日までの譲渡が対象です。分譲マンションのように区分所有の登記がされた建物は対象外です
- 相続登記: 3年以内の登記が義務です。マンションは土地と建物が敷地権として一緒に登記されているため、手続きは一体で行います
大阪市都島区の相続手続きの窓口
申告書の提出先は、亡くなった方の最後の住所地を管轄する税務署です。大阪市都島区を管轄する税務署は、国税庁サイトの「税務署の所在地・案内」で確かめられます。不動産の名義変更は大阪法務局のうち物件の所在地を管轄する庁（法務局サイトで確認できます）、相続放棄や遺産分割の調停は大阪家庭裁判所に申し立てます。
戸籍は区役所の窓口のほか、広域交付の制度で本籍地以外の市区町村からもまとめて請求できます。固定資産税の評価証明書や名寄帳は大阪市の市税の窓口（取扱いは大阪市のサイトで確認できます）で取得し、マンションの住戸と駐車場、親が別に持っていた土地などを一覧にしておきます。
大阪市都島区でよくある相続の例と費用の目安
京橋・桜ノ宮周辺の分譲マンション1室と預貯金を、子2人が相続する例。都島本通の古い住宅地なら、借地の上の家屋で借地権の評価が加わることがあります。遺産総額5,000万円・相続人2人なら、当センターの料金は基本報酬 155,000円＋土地評価 1か所 100,000円＋建物評価 5,000円＋相続人加算 1人 50,000円＝310,000円（税抜）、税込341,000円が目安です。財産の内容を伺えば、初回相談の場で総額をお伝えします。