大阪市城東区は、京阪本線の野江駅・関目駅、大阪メトロの蒲生四丁目駅、JRおおさか東線・学研都市線の鴫野駅などが通る、住宅の多い区です。区内には住宅が密集し、狭い道路沿いに小さな戸建てや長屋が並ぶ地域が広くあります。寝屋川や第二寝屋川の周辺にはかつて町工場が多く、その跡地がマンションや月極駐車場、貸家に変わってきました。城東区の相続では、密集地の小さな自宅、工場をたたんだあとの土地、駅に近いマンションと、性格の違う不動産が一つの家庭に重なることがよくあります。土地ごとに使い方を確かめ、それに合った評価と特例を選ぶことが税額を左右します。
大阪市城東区の相続でよくある財産と評価のポイント
- 狭い道路に面した土地: 幅4m未満の道路（建築基準法の2項道路）に面し、建て替えのときに道路の中心から後退（セットバック）が必要な部分は、その部分の評価額の70%を差し引いて評価します
- 不整形な土地: 区画整理が行き届いていない密集地では、旗竿地や台形の土地も見られます。想定整形地とのかげ地割合から不整形地補正率を求めて評価を下げます
- 町工場の跡地の使い方: 工場をやめた土地が、自分で経営する月極駐車場なら自用地、アパートや貸家が建っていれば貸家建付地、他人の建物が建っていれば貸宅地と、使い方で評価が変わります。自宅と駐車場が隣り合っていても、利用の単位ごとに分けて評価します
- 事業用の機械や在庫: 個人で工場を営んでいた場合、土地・建物のほか、機械や車両、在庫、取引先への売掛金も相続財産です。事業用の借入金や買掛金は債務として差し引けます
- 駅に近いマンション: 2024年1月以降の相続では、分譲マンションに区分所有補正率を掛けて評価します。築年数・総階数・所在階によって、評価額が以前より上がることがあります
大阪市城東区で使える特例・注意点
- 特定事業用宅地等: 亡くなった方が営んでいた工場や店舗の敷地は、事業を引き継ぐ相続人が申告期限まで事業を続け、土地を持ち続ければ400㎡まで80%減額できます。亡くなる前3年以内に事業に使い始めた土地は、原則として対象外です
- 貸付事業用宅地等: 駐車場や貸家の敷地は200㎡まで50%減額の対象です。駐車場はアスファルト舗装などの設備があることが前提で、更地のままの青空駐車場は対象になりません。亡くなる前3年以内に貸し始めた土地は、それより前から事業的規模で貸付けを続けていた場合を除き対象外です
- 準確定申告: 事業や不動産の収入があった方が亡くなったときは、1月1日から亡くなった日までの所得について、相続人が亡くなったことを知った日の翌日から4か月以内に準確定申告をします
- 相続登記: 3年以内の登記が義務です。工場の敷地や私道は、何筆にも分かれていたり、未登記の建物が残っていたりすることがあるため、名寄帳と登記事項証明書で漏れなく確認します
大阪市城東区の相続手続きの窓口
城東区に住所があった方の相続税の申告書は、その住所を管轄する税務署に出します。どの税務署が担当かは、国税庁サイトの「税務署の所在地・案内」に載っています。不動産の相続登記は大阪法務局のうち物件の所在地を管轄する庁（法務局サイトで確認できます）、相続放棄や遺産分割の調停は大阪家庭裁判所に申し立てます。
個人で事業をしていた方が亡くなった場合は、税務署への個人事業の廃業届や、事業を継ぐ相続人の開業届、青色申告の承認申請も必要です。不動産は、大阪市の市税の窓口で交付される名寄帳（取扱いは大阪市のサイトで確認できます）を使い、工場や駐車場の土地を含めて洗い出します。
大阪市城東区でよくある相続の例と費用の目安
分譲マンション1室と、町工場跡地を使った月極駐車場（土地1筆）、預貯金を、配偶者と子2人が相続する例。青空駐車場は自用地評価で特例の対象外になることがあります。遺産総額6,000万円・相続人3人なら、当センターの料金は基本報酬 220,000円＋土地評価 2か所 200,000円＋建物評価 5,000円＋相続人加算 2人 100,000円＝525,000円（税抜）、税込577,500円が目安です。財産の内容を伺えば、初回相談の場で総額をお伝えします。