「アパートは空室が心配なので、トランクルームやコインランドリーにした」「資材置場として業者に貸している」。建物を建てない土地活用が増えていますが、相続税の扱いはアパートと違います。結論から書くと、貸家・貸家建付地の減額は「建物を貸している」ときのもので、トランクルームやコインランドリーは自分で運営していれば自用地、資材置場のように構築物のない貸地は自用地評価で特例も使えません。
用途ごとの評価と特例
| 用途 | 誰が運営 | 土地の評価 | 小規模宅地等の特例 |
|---|---|---|---|
| トランクルーム（コンテナ型・屋内型） | オーナー自身 | 自用地（コンテナ・建物は別に評価） | 特定事業用（400㎡・80%）になり得る |
| トランクルーム | 運営会社に土地を貸す（地代） | 貸し付けている土地。構築物の有無で扱いが変わる | 貸付事業用（200㎡・50%） |
| コインランドリー | オーナー自身（機械を所有） | 自用地 | 特定事業用になり得る |
| コインランドリー | 運営会社に建物を貸す | 貸家建付地 | 貸付事業用 |
| 資材置場・青空の貸地（構築物なし） | 業者に土地を貸す | 自用地評価（一時使用の賃貸借） | 対象外 |
| 太陽光発電 | オーナー自身 | 自用地 | 太陽光の記事参照 |
「自分で運営」と「貸す」の違い
小規模宅地等の特例には「特定事業用宅地」（亡くなった方や生計を一にする親族が自分の事業に使っていた土地）と「貸付事業用宅地」（他人に貸していた土地）の2つの区分があります。トランクルームやコインランドリーをオーナー自身が運営していれば、利用者は物を預けたり機械を使ったりしているだけで借家人ではないので、土地は自用地、特例は特定事業用の区分です。80%の減額で面積も400㎡までと大きい一方、事業として相続人が引き継いで続けることが要件です。
運営会社に土地や建物を貸しているなら貸付事業用です。貸付事業用の3年ルール（相続開始前3年以内に始めた貸付は原則対象外）も適用されます。
構築物がない貸地は特例が使えない
資材置場や車両置場として地面のまま貸している土地は、借地権（建物所有目的の土地賃貸借）ではなく一時使用の賃貸借なので、評価は自用地です。小規模宅地等の特例も、建物または構築物の敷地であることが要件なので対象外です。駐車場と同じ考え方で、アスファルト舗装などの構築物があるかどうかで扱いが分かれます。舗装して貸せば貸付事業用宅地の対象になり得ます。
アパートと比べたときの相続税
同じ土地で比べると、相続税の評価減は「アパート（貸家建付地＋建物の貸家評価＋貸付事業用50%）」が最も大きく、トランクルームやコインランドリーは建物・構築物の評価が低い分だけ減りますが、土地の減額は特例の区分次第です。資材置場は評価減がほぼありません。一方、空室リスク・修繕・借入の負担はアパートが最も大きい。相続税だけで決めず、5つの選択肢の表で収支と並べてください。
当センターでは、用途ごとの評価と特例の区分を確認し、土地活用の提案を受けている段階での相続税試算をお受けしています。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。