駅前の店舗付きビル、1階がコンビニで上が事務所の物件。住宅の賃貸とは契約の形も金額も違いますが、相続税の評価の考え方は同じです。結論から書くと、テナント物件も建物は固定資産税評価額の70%、敷地は貸家建付地で評価します。違いが出るのは、保証金・建設協力金の扱いと、消費税です。
評価は住宅賃貸と同じ
- 建物：固定資産税評価額 × （1 − 借家権割合30% × 賃貸割合）
- 敷地：自用地評価額 × （1 − 借地権割合 × 30% × 賃貸割合）
- 空きテナントがあれば賃貸割合で調整。一時的な空室の取扱いも同じです
- 店舗の内装・造作がテナントの所有なら、相続財産には入りません。オーナーが造作して貸している場合は建物附属設備として評価します
保証金・建設協力金
| 種類 | 扱い |
|---|---|
| 保証金（退去時に返還する部分） | 債務控除。敷金と同じ |
| 保証金の償却分（返さない部分） | 受け取った時点でオーナーの収入。債務にならない |
| 建設協力金（テナントが建築費を預け、賃料と相殺して返す） | 返還すべき残額が債務。無利息で返還期間が長い場合は、返還までの期間に応じて現在価値に引き直した額で評価する取扱いがある |
| 預り金として別管理されていない保証金 | 手元になくても返還義務があれば債務控除 |
テナントの保証金は家賃の6〜12か月分と高額なことが多く、債務控除の額が数千万円になることもあります。契約書の返還条項と償却条項を一つずつ確認します。
消費税の引継ぎ
住宅の家賃は非課税ですが、店舗・事務所の家賃は消費税の課税売上です。
- 亡くなった方が消費税の課税事業者だった場合、相続人の納税義務は亡くなった方の売上を引き継いで判定します。相続した年から課税事業者になることがあります
- 亡くなった方がインボイス発行事業者だった場合、その登録は相続人に引き継がれません。相続人が登録するまでの間は「みなし登録期間」（死亡日の翌日から4か月）があり、その間は亡くなった方の登録番号で対応できます。相続人は期間内に登録申請をします
- 簡易課税の選択も引き継がれないので、相続人が改めて届出を出します
- テナントは仕入税額控除のためにインボイスを求めてきます。登録が遅れると賃料交渉に影響します。収益物件の消費税とインボイスの記事も参考にしてください
小規模宅地等の特例
テナントへの賃貸も貸付事業なので、貸付事業用宅地として200㎡まで50%減額。亡くなった方自身が店舗を営んでいた部分は特定事業用宅地（400㎡・80%）になるので、自営部分と賃貸部分が混在するビルは床面積で区分します。
テナントビルの申告は、評価より債務（保証金・協力金）と消費税の整理に時間がかかります。当センターでは、契約書一覧と預り金の表を先に作り、相続税申告と相続人の消費税の届出をあわせて進めています。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。